《房市还能火多久》独家连载（一）:
编者按：本网特约专栏作家羊慧明先生在三年前写作出版的畅销书《中国房市警告》中尖锐地指出：管理层出台的调控房市的政策与市场原则相背离，严控土地、紧缩房地产开发信贷和提高房地产开发门槛，都意味着预期供给减少，更有利于房地产寡头垄断哄抬房价，甚至人为制造了土地、房屋供应短缺的恐慌，反而逼着更多的人去抢房炒楼。反市场的操作只会使房价越“调”越涨。今天房地产的状况应证了羊先生三年前的预言。近日，羊先生又推出了第二本分析房地产市场的力作《房市还能火多久？》。新书更深刻、透彻地刨析了中国房地产市场和城市建设的问题，提出了许多新的思路，将对中国房地产市场和城市建设产生深远影响。本网或的羊先生独家授权，今起连载《房市还能火多久？》，欢迎读者朋友评议。
要目：
中国房市还能火多久？
中国房价越“控”越涨的真相
腐败已经不满足于瓜分公有资产，转而向民间掠夺
房地产利益集团能搬动政策方向盘？
警惕公权力、媒体等公共资源向强势利益群体倾斜
房地产领域的腐败是市场化的必然现象吗？
中国大城市住宅地价已是美国的几十倍，还有多少上涨空间？
会不会出现股市扬房市抑的“跷跷板”现象？
中国房地产泡沫会在两年内破灭吗？
中国房市还能“火”多久？
策划人：中国房市已经火了5、6年，虽然不时有人在警告房市泡沫可能破裂，但许多大、中城市的房价却在泡沫声中持续大涨。2006年以来股市火爆，炒股的财富效应使大量热钱涌入股市，乃至出现许多人卖房炒股或抵押房产贷款炒股的现象，上海、北京一度出现新房交易量骤减房价微跌的情况，于是有人认为房市和股市的“跷跷板效应”可能出现，即股市火房市冷。尤其是今年上半年，卖房炒股、抵押房产炒股成为热潮，但事实上房市并没降温，仅仅过了几个月，卖股票买房子的声音又一浪高过一浪，特别是财政部宣布提高两倍印花税,股市5.30暴跌之后，资金正在恐慌性地逃出股市，涌入房市，导致房价又一轮暴涨，上半年深圳房价狂涨50%，6月份房价单月涨幅就超过20%。未经充分调整的上海房价也开始了新一轮上涨，京、津等大城市房价也在加速上涨，这是管理层没有料到的，这给“房地产调控已见成效”的说法一响亮的嘴巴。你对房市、股市的“跷跷板效应”怎么看？
羊慧明：我曾经分析过，热钱肯定是往回报高的地方流。股市大涨，炒股赚钱多的财富效应肯定会吸引更多的热钱流进股市，但为什么房市并没有冷下来？一是这个现象本身说明房价大涨是供给短缺造成的，由于政策调控首先去抑制供给，甚至制造了短缺的恐慌，加上房地产商和中介、炒家联手哄抬房价的现象未能有效遏制，房价并没有因为部分资金流出而下跌，乃至有人说房市泡沫是“钢铁泡沫”。二是在股市赚钱的人多了，许多人有了购房能力，自住性购房会增加，这也是今年上半年股市火房市照样火的原因。再有，像去年以来股价成倍上涨的市况是难以持续的，管理层也担心股市泡沫吹大引发金融危机，警告之声早就不绝于耳，敏感的投资人开始撤离股市，特别是5.30股市暴跌之后，卖股票炒房子又成主流声音。由于股市资金比房市资金退出要迅捷得多，因此这个时候可怕的“跷跷板”现象才真正出现了，股民在股市上赚的几万亿元热钱，逃出股市后还能流向哪里？相当一部分会流向楼市，于是房价应声大涨，而且在这个时候买房子也像买股票，买涨不买跌，越涨越有人买。新一轮房价暴涨，是管理层最不原看到的。
策划人：那么你认为股市转冷，房市火上加火的现象能持续下去吗？
羊慧明：这取决于管理层对股市、房市的调控政策。7月6日我在《中华工商时报》和《金融投资报》发了篇文章：“股市调控误区：微观管理疏漏导致宏观动作过激”，大意是A股市场内在调节机制不完善，只有靠猛烈的政策外力干预，但这种政策干预容易造成“政策市”的大起大落。政策要把人气打散，把资金赶出股市太容易了，只需要两三个类似提高印花税和发行万亿特别国债的“午夜政策”，就可以把疯牛打成颓熊。股市的资金只有逃离，往哪里逃，当然首选是房市，本来房市泡沫已不小，已经影响到社会和谐，股市垮了，房市泡沫急剧吹大，这种双重风险更可怕。政策调控房市难，要打熊股市却轻而易举。但如果真的股市转熊了，资金都往房市涌，那才更难收拾。
策划人：你能预测一下管理层调控房市、股市的政策走向吗？
羊慧明：我说过，政策搞掂房市难，搞熊股市易。这是因为：房地产利益集团太庞大了，地方权力普遍卷入其中，这是政策调不动楼市的根本原因。其实，政策要抑制房价疯涨也容易，比如，对购买自住房之外的多套房者课以递进重税；其次，严查“鬼房”（空置房）购买者的真实身份，许多腐败官员就要现形，仅此一着就会使楼市立马降温。但我判断很难出台这样的政策。因为拥有多套房者多为公务员，在这块土地上，政策是由“官意”决定的，民意人微言轻，利益集团不会允许出台有损自身利益的政策。但如果房价失控，泡沫急剧吹大，也不排除管理层像打压股市那样下陡药：对购买多套房层者征收重税。但下面对付的办法也很多，比如把房产转到其他直系亲属名下，或夫妻假离婚等，有的是对付办法。有人早就认为：官员财产申报制度不搞，房市难有宁日。
对股市调控的政策走向，我认为管理层应当会记取5.30股市暴跌的教训，应该加强股市内部治理，即加强对市场中间环节，加强对上市公司、券商、投行和咨询机构的微观管理，避免采取过激的宏观动作，那么，股市会慢慢恢复元气，归于理性。我认为未来管理层不大会再出台类似“5.30”那样激烈的午夜政策。目前A股市场整体市盈率偏高，赚钱不易而风险较大，但长期走牛趋势短期不会改变，投资者可趁调整到低位吸纳可持续成长的蓝筹公司的股票作为中长线战略品种长期持有。也就是要逮“牛犊”。
策划人：你本人倾向于投资股市还是房市？
羊慧明：我的兴趣可能更倾向于投资股市，不管股市短期走牛还是转熊，中国经济的高增长和一些上市公司的高成长是不会逆转的。股市下跌反而买入中、长线蓝筹股战略品种的好时机。熊市也有上涨的股票。许多中国公司每年复合增长超过50%，你逮着了“牛犊”，放在那里每年都会赚个百分之三十、五十，这已经很可观了。不要想着每年翻几倍。而投资房市，如果每年平均涨幅没有10%以上，就没多大投资价值。因为还有物管、税费等，变现也不像股市那样容易。而且，投资房产也有政策风险，不排除将来政府会对自住房以外的投资性购房高额征税。
策划人：那你能判断中国房市还能火多久吗？
羊慧明：我说过，这取决于政策。中国房市是典型的“政策市”，高房价也是垄断控制的政策造成的。最主要的是严控用地和抬高房地产开发门槛，抑制了供给，制造了短缺恐慌，反而逼出了更大的需求——越涨越买的投资性购房。虽然今年以来调控的思路有所调整，增加有效供给的声音越来越强，但很难落至实处。严控用地，抑制供给的政策如果没有根本性转变，房价涨势不可能得到遏制。如果哪一天房地产真正走向市场化了，比如农民的宅基地房也能一视同仁可以自由买卖了，购买力才会分流，房价涨势才会得到遏制，到那时，很多人就会选择卖出房子。房价才可能调整。我估计这可能要等到2009年前后，而且要政府真正转变调控思路。眼下两部委正在加强查处违规用地，意味着实际供给将进一步减少。
房地产市场正在走向失控
策划人：近两年一些城市房价越调越涨的现象，印证了你三年前的判断。特别是近期一些大城市房价开始新一轮疯狂上涨，对此管理层出台了“双轨”调控的新政，你认为新政会产生什么样的效果？
羊慧明：“双轨”调控政策，看起来是房地产市场出现失控的无奈之策：既然市场那一块控不住，就任其按市场原则发展；而为了缓解低收入者对房价猛涨的不满，于是加大政策性那一快，即增加限价房和廉租房这一块的比重。这一政策没有触动房市的症结所在，还有可能使房价进一步失控，因为对市场那一块的放任信号使疯狂哄抬炒高房价更加肆无忌惮，最近新一轮房价大涨就已经说明这个问题，而媒体舆论对房价的疯涨也采取了容忍的态度，似乎房价大涨天经地义。哄抬房价的环境也更加宽松，这将使房价更加失控。而市场这一块房价大涨，同样会拉高政策性那一块的房价。
市场手段会比行政手段管用
策划人:央行与银监会（2007年）9月末联手发布房贷新政：购买第二套以上住房首付比例不得低于40%，贷款利息提高一成，你认为这会为房市降温起到实质性的作用吗？
羊慧明：管理层此举是要利用金融杠杆抑制投资和投机性购房需求，这种市场调节手段会比过往的一些行政性调控措施管用，最起码会使投资房市的众多小散户会止步或观望，房市热会在一定程度降温。估计国家还有后续调控政策出台。纵然房地产垄断利益集团可以试图继续联手抬高房价，但就象股市一样，缺少散户的市场光靠机构是撑不住的。没有哪个国家象今天的中国内地空着这么多房子，并且房价远远高于大众的收入水平，这主要是投资、投机性购房行为---买涨造成的，一但房价涨幅低于其他投资市场甚或出现房价下跌，数以千万套计的“鬼屋”就会涌出，筹码一松动，不排除今年底或明年房市拐点就会出现。目前买房投资面临巨大的政策风险。
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