解剖中国房地产之怪现象

——本书策划人与作者的对话

过去反市场操作的调控措施让利益集团

偷着乐：越“调”越涨，越“调”越有

利垄断

策划人：你在《中国房市警告》一书中曾经提到，过去有关部门出台的调控房市的具体政策本身是助涨的，只会让开发商偷着乐。这两年房市走势印证了你当时的预见：2004年是房地产宏观调控年，结果当年是房价大涨年；2005年管理层再下“猛药”，“国八条”出台，结果房价还是“闻鸡起舞”，全国主要城市当年房价平均上涨9. 7%(不少人认为这个数字打了折扣)；2006年，更严厉的“新六条”及9部委颁发的“15条”调控房产新措施出台，并且监察部首次参与“督战”，高层还放过狠话：控制不了房价上涨就要拿地方主要领导的乌纱是问，结果中央鼻子底下的北京房价出现了前所未有的疯涨，2006年第三季度北京房价大涨34%!深圳房价大涨31. 9%，广州新建住房价格上涨24. 5%(见2006年10月25日南方新闻网)。但很奇怪，这几个城市上报的数据全年只上涨了10%左右。你认为今年的“房地产新政”实施后还会出现这种边调边涨的情况吗？

羊慧明：这几年的房价问题，已经让总理操心，老百姓忧心，人大代表和政协委员担心，成为年年“两会”最热门的话题。今年“两会”最热门的话题还是房价。应该说，中央出台的调控房地产的方针是正确的。但是“调控”到下面就走了样。一些具体的部门出台的房地产调控政策，有些本身就是助涨房价的：严控土地，只会发出供给减少的市场信号，同时使地价飙升，2004年有的大城市一年地价上涨50%以上，2005年和2006年有的城市局部地价上涨几倍!这自然成为抬高房价的一个硬理由；土地供给减少，加上提高开发门槛，紧缩房地产开发信贷，只能被市场解读为预期供给减少；需求在增加预期供给减少，地价房价只会涨得更疯；而房价涨得越快，越会逼着潜在购房者抢先下手，大家都清楚，这个月不买，下个月每个平方米又要多出几百元上千元，这就像股市的“逼多”。同时，房价疯涨，套利的投资资金必然涌入房地产市场，推波助澜，开发商、经纪商和炒楼者一起哄抬房价，加上类似股评“黑嘴”那样的房市“名嘴”唱涨，这房价能不像脱缰的野马？你没见，2006年中9部委“十五条”一出台，许多城市都出现了恐慌性的抢地圈地抢楼狂潮，成都、北京还出现了人们冒着酷暑排几天几夜的队抢房号的盛况，这完全可以上吉尼斯纪录了!世界各国的房地产市场何曾有过这样的火爆？连傻瓜都知道，你供给减少地价房价肯定还要大涨，你的信号制造了短缺恐慌。按理，房市太热，房价涨得太快，超出了普通百姓的承受能力，要想房价不要涨得太快，你首先应发出增加土地供给的信号，可结果却是一上来就是严控死控土地供应，去年“新六条”下来后还半年不批土地项目，这还了得!庞大的需求摆在那儿呀，你一下不批地了能不给下面制造恐慌吗？一些地方被逼得没办法只好抢在大限之前突击拍地，有的地方干脆违规卖地。严控土地，到头来并未控制土地开发，由于政策信号导致地价飞涨，反而使有门路的想方设法去圈更多的地。这又是一个南辕北辙。今年的调控政策如不能矫正前几年的偏差，还是采取抑制供给，那就不能抑制需求反而会逼出更大的需求—房价上涨逼着潜在购房者抢先下手。这就像股市的“逼多”：越涨购买力越疯狂。

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