《房市还能火多久》内容要点
编者按：曾经震动中国楼市的《中国房市警告》一书作者、著名学者羊慧明先生，三年前就在书中指出：房地产调控不能“上头生病，下头吃药”，过去一些调控房市的具体政策实际上起到了助涨的作用。房市过热房价上涨太快本是一个供求关系问题，只有采取顺应市场原则的操作，即增加有效供给，同时抑制需求。但结果有些具体部门制定的调控措施，采取了反市场的操作，诸如紧控土地、提高开发门槛和抑制房地产开发信贷，给市场的信号都是预期供给减少，甚至制造了土地和房屋供应短缺的恐慌，并且削弱了房地产市场竞争，更有利于形成房地产寡头垄断操纵哄抬房价，这只会使房价涨得更快。目前房价越“调”越大涨的情况印证了羊先生的判断。近日中国商业出版社再版《中国房市警告》修定版---《房市还能火多久？》对房市问题作了更深刻的解剖，提出了许多独家见解和建设性建议。以下是《房市还能火多久》一书中的主要观点----
房地产市场正在走向失控
日前管理层出台了“双轨”调控的新政，对此羊慧明在书中认为，“双轨”调控政策，看起来是房地产市场出现失控的无奈之策：既然市场那一块控不住，就任其按市场原则发展；而为了缓解低收入者对房价猛涨的不满，于是加大政策性那一快，即增加限价房和廉租房这一块的比重。这一政策没有触动房市的症结所在，还有可能使房价进一步失控，因为对市场那一块的放任信号使疯狂哄抬炒高房价更加肆无忌惮，最近新一轮房价大涨就已经说明这个问题，而媒体舆论对房价的疯涨也采取了容忍的态度，似乎房价大涨天经地义。哄抬房价的环境也更加宽松，这将使房价更加失控。而市场这一块房价大涨，同样会拉高政策性那一块的房价。
市场手段会比行政手段管用
央行与银监会9月末联手发布房贷新政：购买第二套以上住房首付比例不得低于40%，贷款利息提高一成，这会为房市降温起到实质性的作用吗？
羊慧明在书中认为：管理层此举是要利用金融杠杆抑制投资和投机性购房需求，这种市场调节手段会比过往的一些行政性调控措施管用，最起码会使投资房市的众多中小散户会止步或观望，房市热会在一定程度降温。估计国家还会有后续调控政策出台。没有哪个国家象今天的中国内地空着这么多房子，并且房价远远高于大众的收入水平，这主要是投资、投机性购房行为---买涨造成的，一但房价涨幅低于其他投资市场甚至出现房价滞涨或下降，数以千万套计的“鬼屋”就会涌出，筹码一松动，不排除今年底或明年房市拐点就会出现。眼下深圳、北京等地房价已开始下跌，交易锐减，拐点信号已现，目前买房和投资房地产股票面临巨大的政策风险。
高房价是“挤”出来的
那么，过去房价控不住的症结在哪里？《房市还能火多久》作了深刻分析：问题的症结就在于过去的一些调控政策是反市场原则的。必须肯定，中央政府出于对民生大计的关注和构建和谐社会的考量，也为了预防房地产泡沫，保持经济持续稳定、健康、快速发展，果断采取措施调控房地产市场的方针是正确的。但是，相关部门制定的一些具体的调控政策，却采取了反市场化的操作，违背了市场规律，因而事与愿违，南辕北辙。有人说中国的房地产不能搞市场化，但实际上，我们的房地产已经是一个庞大的市场，它已经在按市场原则运行。市场经济靠什么来调节？主要靠信息——供求信息。如果真的要想平抑地价房价上涨太快，照理应该向市场发出增加土地供应扩大供给，同时抑制需求的信息，然而相关部门却采取了相反的调控措施：一说调控首先就是从严控制土地供应，仅仅这个信号就意味着预期供给减少，地价、房价只会加快上涨，事实上也是这样：自“国八条”出台以来，一些热点城市的热点地区地价疯涨了几倍！房价自然也会跟着大涨。采取比计划经济还要“计划经济”的土地指标管理，实行“挤牙膏”式的批地政策，不但没有减少用地（该用的还得用），反而因地价飞涨而诱使更多的人明里暗里去圈更多的地待涨，滋生了权力控制土地的种种腐败。开发商不怕地价涨，地价涨一尺，房价涨一丈，越是控制最严的部门就越有暴利。如今我国一些大城市的地价已经超过世界上一些发达国家大城市地价几十倍，这将削弱城市竞争力，透支我国经济增长空间，缩短高增长的周期，加剧我国经济生态和社会生态的不平衡，而这恰恰是违背市场规律可能造成的后果。
调控政策：抑制供给硬，抑制需求软
以前调控房地产市场的政策，抑制供给硬，抑制需求软，反而导致供求更加不平衡。除了供地从紧从严意味着预期供给减，紧缩房地产开发信贷，提高房地产开发门槛，也意味着预期供给减少，同时，提高房地产开发门槛不利于形成充分竞争的市场，而容易形成寡头垄断控制市场，哄抬房价的行为。而另一头，老百姓购买住房的基本需求和投资性购房需求又是难以抑制的，也不应该去大力抑制。抑制了供给却抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房价预期上涨更快，就逼得潜在购房者抢先下手，就会有更多的投资、投机性需求去“买涨”，透支未来的购买力，买房就像买股票，越涨越买，越多的人去买涨房价就涨得越快，形成房地产泡沫危机。这就是反市场操作，违背市场原则，必然要受到市场规律的惩罚。
现行房地产政策造成人流和资本流向大中城市单向流动，使城乡经济更加失衡
有人说房价大涨是流动性过剩造成的，羊慧明却在书中对“流动性过剩”提出了新的见解：目前大家所说的“过剩的流动性”,实际上是分配不公，普通职工收入太低导致内需不足，和城乡经济发展极不平衡造成的结构性问题，乡、县的资本在急剧地往大、中城市涌，而且这种流动是单向的。人们争相到大、中城市买房子、找机会，造成大、中城市爆炸性扩张，地价飞涨，房价暴涨，于是有人认为这都是钱多了惹的祸——“流动性过剩”造成的，实际上，这是不平衡发展造成的，乡、县的钱只是单向往大城市涌，大城市的热钱却不能流向乡、村，造成了城乡经济发展的更不平衡：一边是大城市政府每年光卖地收房税就可以进帐几百亿上千亿，钱多得花不完而大搞形象工程甚至动辄可以花几十亿元盖豪华办公楼，而另一边却是乡村萧条。眼下农副产品价格暴涨就与此有关。是市场对不平衡发展的惩罚。
或许有人说,城市化是必然趋势。人流资本流涌向城市是不可阻挡的呀。事实上,中国的城市化与欧、美的城市化进程有所不同：首先欧、美城市化是渐进的、自然生长的，而中国的城市化是爆炸性扩张的，比如成都市，2004年前城区面积4年扩张了4倍，世界上没有哪个城市的扩张有这么快。另外，欧、美城市化进程中的流动是双向的——有人携钱进城，也有人携钱出城，而中国城市化的人流、资本几乎是单向的——乡、县的人才和资本一股脑往大城市涌，大城市的人流只进难出，这是中国大城市爆炸性增长的原因。因为我们缺少一种让城市的资本、人才流向乡村的机制。这在很大程度上就是房地产政策不合理造成的。土地指标管理，分配用地指标又像“挤牙膏”，地方政府为了最大化的土地收益，把有限的土地指标全给了城市。本来，国土资源都在分配用地指标时，盘子里就有考虑中、小城镇发展的指标，但地方政府在具体分配用地指标时，全分给了城市，因为只有城市地价才卖得高，许多乡、镇连一分半亩土地指标都没有，拿什么搞开发建设？同时，大城市的爆炸性增长，扩张得太快，将带来城市环境生态问题和城市经济、社会生态问题。像现在这样发展下去，用不了15年，在中国内地会出现几十座人口超过2000万甚至5000万，比墨西哥城、卡拉奇、德赫兰、新德里、孟买还要大、还要拥堵的更可怕的超大城市，而偏偏中国将来最缺的又是水，加上城市结构又极不合理，多是“摊大饼”的“蜘蛛网”结构—一环、二环、三环……N环，像“蜘蛛网”式的“皇城结构”，这种农业社会的“皇城结构”根本适应不了汽车时代的要求，我们很难想象中国出现3000万乃至5000万人的超大城市的交通状况会多么可怕！而现行的用地管理制度只能使“摊大饼”和“蜘蛛网”结构的问题更加恶化。因为城市政府为了最大化的土地收益，只会紧挨着城边卖地—-紧挨着城区的地价才卖得高，这就只能摊大饼。而且全是占用平原良田沃土。
而在欧美，当有人在涌进大城市的同时，大城市也有人搬到小城镇或乡村去生活，特别是人家的许多住宅区建在荒坡山地，而我们全是占用城市周边良田沃土，就因为我们的土地政策不合理。欧美的乡镇很发达，城市也是“葡萄状”结构—-由一串葡萄一样的小城镇组成的生态城市。城里人到乡下买地盖房或买房很容易。人家的发达主要体现在乡村小城镇的发达，城乡的共同繁荣是人流、资本流的双向流动创造的。
现行土地政策阻碍人才和资本流向乡村
资本是逐利的，人往机会多的地方走，钱往产出高的地方流，这就像水往低处流一样，是铁的原则。在中国也不例外。但一些不合理的政策限制了资本流向乡村和社会发展事业.中国大中城市也有不少人希望搬到环境更好的乡村小城镇生活，满足田园情节，尤其是退休人群，中国退休年龄早，退休人群庞大，尽管许多人有“下乡”的情节，但有很多政策障碍，主要是不合理的土地政策。一是不给乡村用地指标，乡镇极少有商品房可卖，还有医卫等配套设施跟不上。二是农村宅基地建房不能自由买卖，也就是类似“小产权”的问题，困扰着乡村建设。农民的宅基地建房和“小产权”房不能办产权、不能买卖的政策，是极其荒唐的。
这种二元甚至多元房产性质划分，是事实上的财产歧视。难道农民、农村集体的房产就不是受法律保护的财产？农民的房子不算房产不能上市买卖，只能被征用。这对农民是极不公平的。这也是农民的房产得不到制度保障可以被廉价征用的根源。这种所谓的“大产权”体制对于中国的国民经济和社会稳定也存在很多的危害。
首先就是房价居高不下。正如中央党校教授周天勇先生所言：“当所有的土地被国家征用后，土地市场就成了政府是惟一土地供应者的单一寡头市场。”政府通过低价从农民手里得到土地后，经过拍卖拍出高价甚至天价，加上收取了相应的配套费用以及开发商的暴利环节，这些高昂的费用都被计入房价，最终由买房人来承担了。“宏观调控每每都说要依靠调控降低房价，而在目前这种垄断型的市场中，房价的下调几乎不可能。”
叫停“小产权”只让房地产利益集团高兴,将影响社会和谐
现在许多地方都在叫停“小产权”房，羊慧明在书中认为“小产权”房多是不合理的政策逼出来的。用地指标紧张，乡镇根本拿不到用地指标，只有变相开发。而许多大中城市周边“小产权”房占了房地产开发总量的30%左右。“小产权”房的便宜完全证明高房价是高地价造成的，如果不是“小产权”房分流购买力，房屋供应将更加紧张，房价暴涨的幅度会更大。北京一叫停“小产权”房，京城的房价更要飙升。这对谁有利？对房地产利益集团有利，只有他们会叫好。若把“小产权”房都取缔，中国城市的房价涨幅起码要猛增1倍，而且要触及数以千万人的利益，影响社会的和谐。
中国人多耕地少，但可以用来开发建房的荒地、坡地并不少。国外山坡上的房子更贵，中国人难道不喜欢山水环境？关键是坡地、荒地不给用地指标，因为不紧挨城区地价卖得低，城市当局只会把用地指标用到与城区接壤的地方，占用的全是平原肥土，城市建设也只能“摊大饼”。在中国内地，8亿农民分散占用的宅基地近1亿亩，如果能通过新农村建设，让1/3的农民集中居住，至少可以节约2000万亩地用于开发，可以主要开发荒地、坡地。既可分流城市用地和房地产购买压力，又能满足城市一部分人特别是退休人群的田园情结，将所谓“流动性过剩”引向乡村，使中国像北欧那样城乡共同繁荣，这不是很好吗？我们还用得着为“流动性过剩”担忧吗？
打破权力垄断的“伪市场化”，是中国房地产的根本出路
那么，中国房地产的出路到底在哪里？
羊慧明在书中谈到：我国的房地产既然已经形成了一个市场，而且是一个日益庞大的市场，已经在按市场规则运行，那么，调控房地产市场的基点，也应该顺应市场规律，推进和完善市场化，通过调节市场要素去解决市场的难点问题。如果求大于供，地价房价上涨太快，管理层只需要发出增加土地供给和市场预期供给增加的信号，就能产生一定作用，同时采取现行的打击圈地、囤地的行为，引导、完善竞争机制，并通过贷款和税收政策调节需求，就能凑效。市场的问题只有通过市场手段去解决，过多地采取强力行政手段，也改变不了市场规律本身运行的逻辑，而更有可能扭曲市场。
回顾总结我国经济二十几年的快速发展的伟大成果，无不得益于市场化改革，真正实现了完全市场化的部门，如电子、轻工、机械、商业等行业，问题反而少多了，不用政府操多少心，连政府相关行业管理机构都撤掉了，照样运行得好好的。相反，政府控制越严的部门，问题越多。垄断、腐败、短缺往往都是控制“控”出来的。在土地、通信、交通、公共设施、烟草等政府垄断部门，矛盾最多，腐败最烈。以烟草为例，政府垄断烟叶专卖，结果在一些地区烟农没有得到实惠，政府以3元1斤的低价从农民手中统收烟叶，各种权力背景的人通过转手卖给烟厂的价格却是18元以上1斤，腐败赚了几倍本应属于农民收益的暴利。这与政府廉价征用土地让部门和开发商垄断暴利如出一辙。政府垄断土地的问题及后果将更为严重。在第二财政增收的利益驱动下，地方政府的现任官员必然千方百计抬高地价多卖土地，而不管任后洪水猛兽。同时，严格的土地指标管理的审批制，造成了严重的土地腐败，握有土地指标审批大权的成了各省、市重点“公关”的对象，而地方官员同样可以用土地指标紧缺等借口去勒索开发商。控制越严，不仅扭曲了市场，把“稀饭”控成“肉”价钱，而且“控”出更多的腐败与不公。这几乎是一条规律：控制越严，腐败越多。土地指标控制，也使一些地方“被逼为娼”，不得不通过变通的手法卖更多的地，因为要是完全按国土资源部的指标，一些城市的供地将更加紧缺，地价还要翻倍，房价更要疯涨。有人说，世界上没有一个国家的房地产是完全市场化，中国房地产市场更不可能市场化。其实，这种说法是站不住脚的，成熟市场经济体的房地产大多是完全市场化。中国既然在搞社会主义市场经济，市场浪潮是无孔不入无坚不摧的，房地产、电信、烟草等这些垄断部门也不例外，不可能有“市”外“桃园”，违背市场规律，只会让整个社会承受代价。
对于解决飙升的房价，我赞同中央党校研究室副主任周天勇先生的意见，可以考虑允许农民用自己的土地直接入股，直接出租，直接买卖土地的使用权，用来建设房屋。这样土地市场的供应结构就会改变，土地由寡头供应变成多头供应，形成了竞争性市场。“此外，直接入股直接买卖，也会省去中间很多暴利环节，成本降低了，房价自然而然就会下降”
一句话，调控的方向应该是推进市场化，而不应该是背离市场化。中央领导一再强调，必须坚定不移地继续推进改革，扩大开放。改革的方向是什么？就是市场化，因此，应该以深化改革的思路统领宏观调控，通过深化改革解决市场难点。
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